Plötzlich Spekulant. Wenn das Finanzamt kassiert

Das kann doch nicht wahr sein. Ich soll mit dem Familienheim spekuliert haben und Spekulationssteuer bezahlen? Die spinnen doch...

Leider manchmal nicht. Der Grund steht in § 23 EStG.

Nach dieser Vorschrift werden Veräußerungsgewinne besteuert, wenn die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren nach Erwerb veräußert wird. Maßgeblich sind Eintragung ins Grundbuch und Abschluss des notariellen Übertragungsvertrages.

Erfolgt vor Ablauf der Frist eine Übertragung (auch des Miteigentumsanteiles), vergleicht das Finanzamt (das den Notarvertrag automatisch erhalten hat) den Veräußerungserlös mit dem Anschaffungspreis. Wurde mehr erlöst, was aufgrund steigender Immobilienpreise fast immer der Fall ist, muss die Differenz (ggf. ausgabenbereinigt) als Einkommen versteuert werden. Und das kann richtig teuer werden.

Als Veräußerung gelten nicht nur ein Verkauf an Dritte, sondern auch die Überlassung an den (ehemaligen) Ehegatten, an Kinder und sogar die Teilungsversteigerung.

Das Finanzamt greift aber dann nicht zu, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren davor zu Wohnzwecken genutzt wurde. Und zwar vom Veräußerer!

Genau da liegt das Problem. Oft zieht ein Ehegatte im Zuge der Trennung aus und die Verhandlungen ziehen sich hin. Werden sich die Ehegatten nicht vor Jahreswechsel einig, wird´s teuer.

Zwar kann man die angefallene Spekulationssteuer im Zugewinn geltend machen. Der ist, bis das Jahr der Veräußerung veranlagt wird und die böse Überraschung eintritt, aber meist erledigt.

Deshalb sollte die Frage der Spekulationssteuer unbedingt geregelt werden, bevor ein Ehegatte auszieht. Spätestens, wenn der Ausgleich des Zugewinns ansteht, muss Klarheit geschaffen werden.